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Economia

Com alta do IGP-M, especialistas recomendam negociação do aluguel

Em 12 meses, índice acumula alta de 24,52%

Foto: Rayra Paiva Franco/O Panorama

Quem mora de aluguel certamente anda preocupado com o risco de ver o valor dessa conta aumentar muito acima do esperado. O Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), usado no reajuste anual dos contratos de aluguel em todo o país, tem passado por forte alta em 2020.

Nos últimos 12 meses, o IGP-M atingiu 24,52% de inflação acumulada, índice seis vezes maior do que o acumulado em novembro de 2019, de acordo com a última atualização da Fundação Getulio Vargas (FGV), que calcula o indicador mensalmente. Diante desse cenário, e com o mercado imobiliário fortemente abalado pela crise econômica causada pela pandemia do novo coronavírus, especialistas ouvidos pela Agência Brasil recomendam que as partes busquem uma solução negociada na hora de calcular o reajuste. 

“Na maioria dos casos, tem havido uma negociação entre proprietários e inquilinos em que se tem chegado à adoção de índices de reajuste que estejam mais próximos da inflação oficial medida pelo governo”, diz Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), que representa empresas de administração de condomínio e imóveis.

O termômetro oficial da inflação no Brasil é medido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que acumula alta 3,13% em 2020, e no acumulado dos 12 meses teve variação de 4,22%, valor quase seis vezes inferior ao IGP-M medido no mesmo período.

Conhecido popularmente como “inflação do aluguel”, justamente por servir de base para os reajustes nesse mercado, o IGP-M foi criado na década de 40 para medir os preços de forma geral, e seu objetivo é ser mesmo mais abrangente do que outros índices de preços, normalmente atrelados a segmentos como Índice de Preços do Atacado Mercado (IPA-M), Índice de Preços do Consumidor Mercado (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado (INCCM). Apesar de quase todo contrato de locação prever reajuste com base no IGP-M, ele não precisa ser necessariamente adotado entre as partes.

“Se a gente for analisar friamente, o locador tem direito de aplicar o reajuste pelo IGP-M previsto em contrato. Nesse caso, o locatário não teria direito de contestação na utilização de um índice com o qual ele concordou. Porém, a gente vive uma realidade econômica muito especial, afetada por uma pandemia sem precedentes, e é desejável que haja ponderação nesse momento”, afirma Borges, diretor da Abadi.

Segundo ele, a associação que representa administradoras de imóveis tem orientado justamente na direção de uma análise caso a caso. “O dever de casa é analisar cada contrato, saber o histórico de cada contrato, o que já foi feito em negociação e, a partir dessa análise, aplicar o índice que esteja mais adequado para colocar o aluguel na média de preço do mercado”.  

Para a advogada Isabela Nascimento, especialista em direito contratual, é possível até mesmo discutir judicialmente o valor de um reajuste quando há uma situação de alta muito inesperada. “O princípio do reajuste na locação de um imóvel é atualizar a correção monetária durante a vigência daquele contrato, de forma previsível. A partir do momento em que esse índice deixa de apenas reajustar o valor da moeda e passa a aumentar em quase um quarto o valor do aluguel, como temos visto, ocorre o que no Código Civil chamamos de onerosidade excessiva”, diz.

O Artigo 478 do Código Civil prevê justamente que, “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução [dissolução] do contrato”. Já o Artigo 480 possibilita que a parte que paga por um serviço possa pleitear a redução da prestação devida ou até mesmo alterar o modo de executar essa prestação, como forma de evitar a chamada onerosidade excessiva. Apesar da alternativa na Justiça, Nascimento reforça que o melhor caminho para inquilinos e proprietários de imóveis, diante do atual contexto, é buscar prioritariamente uma conciliação administrativa. 

Do ponto de vista do mercado, também não tem havido um espaço para reajuste de aluguéis no atual patamar medido pelo IGP-M. “Quando você tem um descasamento tão grande do índice de reajuste com a situação da renda das famílias, é difícil que os proprietários, mesmo tendo previsão contratual, encontrem alguma facilidade para fazer valer essa regra. Se o mercado estivesse muito aquecido, com alta do aluguéis, o proprietário teria mais força numa negociação de reajuste, mas não é o que ocorre”, argumenta Pedro Seixas, professor da FGV e especialista em mercado imobiliário.

A taxa de vacância dos imóveis, usada para medir a temperatura do mercado, tem apresentado números muito acima das médias históricas. No Rio de Janeiro, segundo a Abadi, o índice de imóveis comerciais não alugados está variando entre 25% e 28%, quando normalmente fica na faixa de 15%. Entre os imóveis residenciais, essa taxa de desocupação está em 17%, mais que o dobro da média de 8% de períodos anteriores.   

Por: Agência Brasil

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Brasil

Impacto do novo auxílio no comércio deve ser oito vezes menor, diz CNC

Entidade estima que beneficiados gastem 31% do dinheiro no setor

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Foto: Rayra Paiva Franco/O PANORAMA

O impacto do novo auxílio emergencial no comércio varejista deve ser oito vezes menor do que no ano passado. A previsão é da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), que prevê que 31,2% do que for sacado pela população atendida serão gastos no setor.

No ano passado, o comércio teve uma injeção de R$ 103,8 bilhões com recursos do auxílio, o que equivale a 35,4% do que foi destinado à população. Segundo a CNC, o valor foi importante para a retomada econômica do comércio na primeira fase da pandemia. Na nova rodada do auxílio, R$ 12,75 bilhões devem ser gastos no comércio varejista.

O auxílio emergencial de 2020 teve parcelas iniciais de R$ 600, que depois foram reduzidas para R$ 300. Neste ano, será pago um valor médio de R$ 250, que pode variar de R$ 150 a R$ 375. No total, o programa pagou R$ 295 bilhões de reais a 68 milhões de pessoas no ano passado e, neste ano, deve transferir R$ 44 bilhões a 45 milhões de pessoas.

O presidente da CNC, José Roberto Tadros, destaca que, apesar da redução, o benefício é uma medida positiva como estímulo à economia e garantia à população.

No texto divulgado hoje (7) pela confederação, Tadros diz que a oscilação do poder econômico ao longo do ano passado teve relação com esse e outros fatores, e que os períodos mais dramáticos para o comércio foram os “de determinação de lockdown“. “É preciso observar que, a partir de setembro, quando o auxílio foi reduzido à metade, o varejo conseguiu manter as vendas aquecidas. Isso porque há fatores que também impactam a capacidade de consumo da população, como o nível de isolamento social, as condições de crédito e a inflação.”

A CNC afirma que estatísticas do Banco Central apontam para o aumento do comprometimento da renda das famílias ao longo do primeiro trimestre de 2021 e estima que tenha atingido a média de 30,3%. Desse modo, a previsão é de que uma parcela menor do benefício seja revertida em consumo de bens.

No texto divulgado pela CNC, o economista Fábio Bentes, responsável pelo estudo, afirma que, por ser ainda mais contingencial que no ano passado, o novo auxílio emergencial dá baixa margem para perspectivas de consumo. “As famílias vão precisar escolher o gasto. Por isso, para além do consumo básico, como alimentação, a preferência vai ser o abatimento de uma dívida. Ou até guardar esse dinheiro para uma situação de necessidade”, diz.

Por: Agência Brasil

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Brasil

Governo federal arrecada R$ 3,3 bilhões com leilão de 22 aeroportos

Terminais devem receber R$ 6,1 bilhões em investimentos

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Foto: Rayra Paiva Franco/O PANORAMA

Em leilão realizado hoje (7) na B3 (Bolsa de Valores de São Paulo), foram concedidos 22 aeroportos em 12 estados, arrecadando-se R$ 3,3 bilhões em outorgas. A concorrência foi feita pela Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) em três blocos: Norte, Sul e Central.

A Companhia de Participações em Concessões, parte do grupo CCR, arrematou o bloco Sul, por R$ 2,1 bilhões, e o lote Central, por R$ 754 milhões. Os lances representam, respectivamente, ágio de 1.534% e 9.156% em relação aos lances mínimos. A Vinci Airports ficou com o bloco Norte, pagando R$ 420 milhões, um ágio de 777% sobre o preço mínimo estipulado.

Os blocos

Estão no bloco Norte os aeroportos de Manaus (AM), Porto Velho (RO), Rio Branco (AC), Cruzeiro do Sul (AC), Tabatinga (AM), Tefé (AM) e Boa Vista (RR). O lance mínimo havia sido estipulado em 47,9 milhões.

No bloco Sul foram concedidos os terminais de Curitiba (PR), Foz do Iguaçu (PR), Navegantes (SC), Londrina (PR), Joinville (SC), Bacacheri (PR), Pelotas (RS), Uruguaiana (RS) e Bagé (RS). O valor mínimo para esse lote era de R$ 130,2 bilhões.

O bloco Central é composto pelos aeroportos de Goiânia (GO), São Luís (MA), Teresina (PI), Palmas (TO), Petrolina (PE) e Imperatriz (MA). O lance mínimo era de R$ 8,1 milhões.

O Ministério da Infraestrutura espera que os terminais, por onde circulam cerca de 24 milhões de passageiros por ano, recebam aproximadamente R$ 6,1 bilhões em investimentos. Devem, segundo o ministério, ser investidos R$ 2,85 bilhões no bloco Sul, R$ 1,8 bilhão no Central e R$ 1,4 bilhão no Norte. Os contratos de concessão tem validade de 30 anos.

Por: Agência Brasil

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Brasil

Aneel prorroga tarifas de energia de distribuidoras no MT, MS e SP

Medida atende 7,1 milhões de unidades consumidoras

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Foto: Rayra Paiva Franco/O PANORAMA

A Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) decidiu prorrogar as tarifas de energia atuais de três concessionárias: Energisa Mato Grosso, Energisa Mato Grosso do Sul e CPFL Paulista. Com isso, não será aplicado o reajuste anual previsto para este ano e continuarão valendo as tarifas definidas em 2020. A medida atende 7,1 milhões de unidades consumidoras nos estados de Mato Grosso (1,5 milhão), Mato Grosso do Sul (1 milhão) e São Paulo (4,6 milhões).

De acordo com a Aneel, a medida foi tomada levando em conta os efeitos negativos da pandemia do novo coronavírus na sociedade. Entre os efeitos, a agência destacou a ameaça à sustentabilidade econômico-financeira do setor elétrico, que resultou em forte pressão sobre as tarifas de energia.

“Por essa razão, a Aneel tem estudado intensamente alternativas para combater o efeito da pandemia nas tarifas pagas pelos consumidores de energia elétrica”, disse a agência.

A Aneel também destacou medidas adotadas para preservar a sustentabilidade do setor. Entre elas, o aporte R$ 900 milhões do Tesouro Nacional para socorrer consumidores atendidos pela tarifa social e a captação de R$ 15 bilhões em recursos privados para “prover liquidez às concessionárias do setor”, a chamada conta-covid.

A agência disse ainda que estuda medidas adicionais, a exemplo do reperfilamento de montantes a serem pagos pelas distribuidoras às transmissoras, a título de indenização da Rede Básica de Sistemas Existentes (RBSE); utilização de créditos de PIS/Pasep e da COFINS e consequente devolução de créditos tributários aos consumidores, em decorrência da retirada do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) da base de cálculo daquelas contribuições das faturas de energia elétrica; incorporação imediata de receitas não destinadas à modicidade tarifária (migração de consumidores, encerramento contratual antecipado, ultrapassagem de demanda, excedente de reativos), entre outras.

“A complexidade dessas soluções estudadas exige tempo adicional para viabilização e operacionalização. Por essa razão, as tarifas de 2020 das três concessionárias foram prorrogadas até que as medidas possam ser aplicadas nos processos de reajuste tarifário dessas distribuidoras”, disse a Aneel.

Por: Agência Brasil

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